长租机构频现新“庞氏骗局”：起底长租公寓的“收割”套路

近半个月以来，杭州、上海、深圳等多地曝出长租公寓跑路事件，部分跑路的长租机构涉案金额达到了数十亿元。重庆近段时间也频频传出长租机构跑路一事，包括首资房屋托管、乐租几寓等多家机构跑路。

记者调查发现，这些跑路的机构经营模式相似，都是“高收低出”，即向房东以高租金来收房，却低租金向租客出租。面对频频跑路的租房机构，消费者如何才能避坑？又可以通过哪些方式维权呢？

调查

采取“高收低出”模式

天眼查数据显示，据不完全数据统计，我国目前共有900多家长租公寓相关企业。其中有22%长租公寓相关企业存在过经营异常，近5%的相关企业曾收到过行政处罚或有过严重违法行为。长租公寓平台通常以“高收低出”的模式迅速抢占市场，但也面临着资金链断裂之后的兑付风险，因此在业内一直饱受争议，甚至被称为是假借租房之名的“新庞氏骗局”。

半个多月前，一家名为“重庆首资科技公司”的托管公司跑路，记者了解到，此事件涉及2200多位租客，金额高达千万元。

据房东张女士介绍，她将房子托管给重庆首资科技公司，该公司每月支付她2100元的租金，按月支付。

但这家公司将张女士房子出租的价格远远低于从张女士手中接过的价格。“公司从我这里租2100元/月，租给租客才1300元/月。”张女士说。

记者发现，最近跑路的长租机构普遍采取“高收低出”的模式，即向房东以高租金来收房，却低租金向租客出租。

杭州刚跑路的长租公寓适享，多位租客表示，他们以押一付十二的方式支付上万元租金，但没多久，公司就跑路。以相似模式跑路的杭州友客公寓，受害人登记数量已达数千人，涉事金额超过1亿元。

上海岚越公寓则自己在微信公众平台发布通知，承认资金出现断裂，该公司同样以“高收低出”的模式运营。

快速扩张积累大量租金

深入解析跑路长租机构，可以发现这些机构有着更多相似之处：短时间内快速扩张，以“高收低出”积累租金现金池，再择机跑路。

天眼查数据显示，杭州友客成立于2019年6月，今年7月到8月短短不到一个月的时间内，先后在杭州拱墅、滨江、余杭以及广州、宁波等地成立8家分公司，快速扩张。

杭州巣客成立于2018年10月，曾几次更名，2020年3月更名为“杭州适享科技有限公司”，目前该公司已卷款跑路。

重庆首资科技公司成立于2019年12月，经营范围为建设工程设计、物业管理、房地产咨询等，该公司业务遍及长沙、成都等地，于今年8月跑路。

一方面是快速扩张，另一方面是利用 “高进低出”的时间差积累大量租金现金池。

打个比方，长租机构从房东处租房支付3000元/月的租金，按月支付，而转租给租客按2000元/月，要求租客按年付。

这之间，长租机构打了个时间差。即租客一次性支付给长租机构租金24000元，但机构把这笔钱分月支付给房东，租客支付的这笔租金，房东要8个月才能完全收到。这中间的7个月，就是长租机构赚的时间差。

长租公寓的“收割”套路

1 空手套白狼

用“租金贷”搞资金池

针对那些刚毕业或手头紧张的租户，在长租公寓的牵头下，以5%-10%的低利率，同银行等金融机构签署长期贷款合同，长租公寓一次性拿到1年或更久的租金，但他们支付给房东的租金却是3个月甚至1个月一付，剩下的大笔资金用作开新店或直接挪作他用，资金链断裂是常见结果。近期身陷“租金贷”漩涡的老牌长租公寓蛋壳，房东拿不到房租选择收房，交了房租的租客却又住不进去，还要按期偿还银行“租金贷”，否则会影响征信。

2 借鸡生蛋

用“高收低出”模式玩“庞氏骗局”

不计成本从房东手上高价收房，房东要价3000元，别家开价3200元，他就敢开3500元。另一边收租户的价只要2500元，甚至2000元。长租公寓花3500元收的房子2500元租出去，房东高兴了，租户更高兴，傻瓜都知道这样玩下去肯定亏死，长租公寓做慈善吗？但只要新的房东和租客源源不断进来，借新还旧的“庞氏骗局”就能一直玩下去，直到碰到一个合适的时机卷款跑路，这味道是不是跟网贷非常相似？

3 快速敛财

直接两头“收割”

省去多余铺垫，直奔主题，看到巨大的便宜，房东干脆，租户更干脆，在北京、上海、杭州、深圳这样的城市，一套房一年租金都是数万，上百套房就能收到千万级别的巨款，卷款跑路的诱惑太大。从以上可见，长租公寓违规手法跟网贷大同小异，都是放着本来的信息撮合中介不做，却盯上了房客的资金流，而房东和租客却被眼前的小便宜蒙了双眼，导致最后双双被“收割”。

律师支招

受害者如何维权

租客遇到了长租机构跑路，此前签订的租赁合同是否还具有法律效力？房东收不到房租，又该如何维权？

广东保典律师事务所律师廖建勋表示，如果是因为“高收低租”最终导致资金链断裂，属于经营判断失误；但如果动机不纯，故意转移流动资金跑路，那就涉嫌诈骗。“若涉嫌诈骗，租客可向法院起诉，追究长租机构的违约责任，要求赔偿相应的损失。”

关于租客此前与长租机构签订的合同是否有效，廖建勋认为，双方签订的合同符合合同法规定的形式和实质要件，长租机构跑路，合同仍有效，具有法律效力。

廖建勋分析，如果房东与长租机构是委托代理关系，代理人的代理行为产生的法律效力，由被代理人承担。这种情况下，租客可以在租赁合同约定的期限内合法占有并使用房屋，由房东向长租机构主张损失赔偿。

北京市炜衡（广州）律师事务所律师陈博齐则指出，如果房东与长租机构、长租机构与租客签的是分别独立的租赁合同，只是存在转租行为，那租客如果想继续在案涉房屋居住，需要向房东支付相应的租金。“至于租客已经被长租机构提前收取的租金，只能向长租机构主张。